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真正最安全的房企

20-01-13 08:47    作者:laoba1    相關股票:

正如不能以絕對估值判斷股票的貴賤,也不能教條地以凈負債率的高低判定房企的安全性。低估值買入爛企業,隨著基本面惡化很快會變高估,一樣虧大本。以相對較高的絕對估值但價格合理買入優質企業,一樣可以賺大錢。

 

同樣道理,如果一個房企重倉低能級城市,亂拿地,產品積壓,低負債率很快就變高。而優質房企即使凈負債率稍高,但銷售順暢,高銷售帶來巨大的現金流,完全可以輕松化解流動性風險,同時長期可持續發展,盈利能力更強更穩定,反而是更安全的標的。這一點對現在的房企尤為重要,因為不是賺多賺少的問題,而是生死存亡的問題,沒有競爭力的房企,無論負債率高低,最終難逃消亡的命運。因此凈負債率并不是最重要的,土儲結構、拿地能力、去化能力、品牌力才是房企的核心競爭力,只要銷售對負債有足夠的安全覆蓋,凈負債率高一點完全沒問題。

 

說個題外話,個人猜測某房企的負債率不一定會降得很快。在地產供給側改革進入深水區的時刻,面對著大量涌現的好機會,老孫很可能就像好色的小伙子進了女兒國,會不斷地買,買,買。

 

優質土地資源的稀缺性決定了只要能以合理或偏低的價格買入,就會確定性地獲得高回報。高能級城市的優質項目根本不愁賣,即使市場低迷,稍微降一下價一定能去化,賺多賺少的問題。只要銷售順暢就能保證充足的現金流,完全可以覆蓋負債的風險,老孫常常強調銷售額/負債這個指標,可見他并不是很在乎凈負債率,我也覺得這樣更合理?,F在這種千載難逢的登頂機會稍縱即逝,老孫是個有大志有野心的梟雄,為了迎合資本市場和降低融資成本,他可能會有部分的妥協,但一旦出現真正的好機會,他是不會被凈負債率束縛的。這是正確的選擇,投資者不必太在意略高的凈負債率,關鍵是地拿得又好又便宜,銷售順暢,銷售額/負債有較大的安全邊際。

 

聲明:本人管理基金持有地產股




 
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